Trước khi đưa ra quyết định mua bán bất động sản, việc đánh giá các yếu tố có liên quan đến bất động sản là bước quan trọng không thể bỏ qua. Thường người mua sẽ chỉ chú trọng đến những khía cạnh như giá cả, kích thước và vị trí mà không để ý đến tình trạng pháp lý bất động sản.
Cách tiếp cận này có thể dẫn đến rủi ro khi mua phải bất động sản đang trong tình trạng tranh chấp, thuộc diện quy hoạch hoặc đã được thế chấp. Để giảm thiểu rủi ro, bài viết dưới đây sẽ cung cấp các điểm quan trọng mà người mua cần kiểm tra về pháp lý của bất động sản trước khi đưa ra quyết định mua.
Tầm quan trọng của việc kiểm tra pháp lý bất động sản
Việc mua sản phẩm từ các dự án không đủ điều kiện pháp lý có thể gặp phải những rủi ro sau:
- Không có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi là sổ hồng) hoặc cấp chậm.
- Mua phải dự án ma hoặc chủ đầu tư bán 1 sản phẩm cho nhiều người mua để thu lợi bất chính.
- Dự án không hoàn thành đúng tiến độ hoặc không có sổ để sang nhượng.
- Dự án chậm bàn giao nhà theo cam kết hoặc “nằm im bất động” trong nhiều năm.
Do đó, kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án bất động sản là cần thiết đối với người mua và nhà đầu tư. Đây là thông tin mà người mua có thể yêu cầu bên chủ đầu tư cung cấp. Với những dự án có hồ sơ hợp lệ và chủ đầu tư uy tín, người mua hoàn toàn có thể kiểm tra.
4 cách kiểm tra hiệu quả và nhanh nhất
1. Kiểm tra pháp lý nhà đất thông qua giấy thông hành của dự án bất động sản
2 loại giấy thông hành mà khách hàng cần kiểm tra trước khi xuống tiền vào dự án, đó là: Văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán (do Sở Xây dựng cấp) và Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.
Văn bản thông báo đủ điều kiện bán có ý nghĩa xác nhận dự án đó đã hoàn tất phần móng cũng như các vấn đề về pháp lý liên quan. Đây là thời điểm hợp pháp đã được quy định trong luật mà chủ đầu tư dự án được phép huy động vốn từ khách hàng.
Đối với Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng là một trong những điều kiện quan trọng được quy định trong thông tư của Ngân hàng Nhà nước, nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng mua/thuê mua (trả góp) nhà/căn hộ, tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết nếu có 2 điều kiện sau:
- Chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết.
- Bên thuê, mua có yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo hãnh.
Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình.
2. Mượn tay ngân hàng để kiểm tra pháp lý
Để tránh rủi ro từ các dự án không an toàn và giảm bớt lo ngại về nợ xấu, ngân hàng sẽ kiểm tra pháp lý của bất động sản khi khách hàng gửi đơn yêu cầu vay vốn. Do đó, theo ý kiến của nhiều chuyên gia về bất động sản, một trong những phương pháp đơn giản nhất để xác thực pháp lý của tài sản là người mua nên chủ động đi vay tiền ngân hàng mua nhà. Nghiệp vụ của ngân hàng về pháp lý rất chặt chẽ nên sẽ giúp bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.
Nếu việc vay vốn không thành công, điều này thương cho thấy pháp lý của dự án chưa ổn. Như vậy, ngân hàng không chỉ đóng vai trò cung cấp tín dụng mà còn là trợ thủ đắc lực bảo đảm phần nào tính pháp lý giúp cho nhà đầu tư, người mua bảo vệ được quyền lợi của mình.
3. Tiến hành khảo sát thực tế và so sánh với thông tin trên giấy tờ
So sánh hình ảnh thực tế của dự án với thông tin trên hồ sơ do chủ đầu tư cung cấp sẽ giúp cho khách hàng có thể dễ dàng phát hiện những vấn đề bất thường liên quan đến pháp lý nhà đất.
Đối với dự án nhà chung cư/căn hộ, khách hàng nên lưu ý kiểm tra xem dự án đã đủ điều kiện để chủ đầu tư ký kết hợp đồng huy động vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đã đủ điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình trong tương lai hay chưa.
Còn đối với dự án nhà đất/nhà ở riêng lẻ, trước khi mua khách hàng cần kiểm tra kỹ các giấy tờ quan trọng sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).
- Thông báo và biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng ngôi nhà.
- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên bán để xem họ có phải là chủ sở hữu không, tránh trường hợp giao dịch với chủ thể không có thẩm quyền.
4. Khảo sát và chứng thực thông tin dự án qua cơ quan chức năng
Để tránh tình trạng huy động vốn trái phép, bán dự án ma và lừa đảo trong lĩnh vực bất động sản bùng nổ thời gian qua, một số địa phương đã cho phép người dân kiểm tra pháp lý nhà đất ngay trên ứng dụng trực tuyến.
Cụ thể tại TP. HCM, Sở Xây dựng thành phố mới đây đã cho ra mắt ứng dụng cho phép khách hàng tra cứu thông tin cơ bản về pháp lý dự án bất động sản như:
- Tiến độ dự án
- Hình ảnh thực tế
- Tên chủ đầu tư
- Địa chỉ chủ đầu tư
- Quy mô đầu tư
- Thông tin về diện tích dự án
Bên cạnh đó, ứng dụng còn cho phép tra cứu thông tin quy hoạch, phản ánh góp ý, trưng cầu đánh giá, tra cứu hồ sơ, thủ tục hành chính, tra cứu chứng chỉ hành nghề, giấy phép xây dựng, hướng dẫn sử dụng… Điều này giúp khách hàng rất nhiều trong việc tìm hiểu pháp lý nhà đất trước khi ra quyết định “xuống tiền”.
