Khi quyết định xây dựng ngôi nhà của mình, việc đầu tiên và quan trọng nhất mà bạn cần làm là tính toán giá xây. Vậy xây căn nhà phần thô sẽ bao gồm những chi phí gì? Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn một cái nhìn tổng quan về việc tính giá xây dựng căn nhà phần thô chuẩn nhất.

Tầm quan trọng của việc tính toán giá xây dựng nhà phần thô

Căn nhà là một tài sản mang giá trị lớn nên việc xây dựng nhà cần phải có một kế hoạch chi tiết để thực hiện và việc tính toán giá xây dựng là bước rất quan trọng. Gia chủ không được bỏ qua bước này vì bước này sẽ giúp gia chủ chủ động được chi phí thực hiện, kiểm soát được loại vật liệu sử dụng, kiểm soát được chất lượng công trình, giảm thiểu tối đa chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng và chi phí sửa chữa trong giá trình sử dụng.

Trên thực tế, có nhiều chủ nhà vì không lên trước kế hoạch tính giá xây dựng căn nhà phần thô nên họ cũng không biết được chi tiết các công việc phải làm là những hạng mục công việc nào mà cứ làm tới đâu biết tới đó. Cuối cùng trong quá trình xây dựng, hết phát sinh chi phí này rồi lại phát sinh chi phí khác và vượt ngoài khoản tiền họ chuẩn bị từ trước thế là phải đi vay.

Dự toán được lập căn cứ trên cơ sở khối lượng các công việc được bóc tách từ bản vẽ thiết kế thi công, thuyết minh thiết kế, các tiêu chuẩn, quy chuẩn và đơn giá vật liệu, đơn giá nhân công, đơn giá máy thi công thực tế trên thị trường.

Ví dụ minh họa: Giả sử bạn muốn xây một ngôi nhà 3 tầng với tổng diện tích sàn là 150m^2. Giá xây dựng phần thô trung bình là 3 triệu/m^2.

• Bước 1: Tính tổng diện tích sàn xây dựng: 3 tầng x 150m^2 = 450m^2.
• Bước 2: Tính tổng chi phí xây dựng phần thô: 450m^2 x 3 triệu/m^2 = 1,35 tỷ đồng.

Khi đã có con số cụ thể, bạn có thể lập kế hoạch mua sắm vật liệu, chọn nhà thầu và theo dõi quá trình xây dựng dựa trên số tiền này.

Xây dựng căn nhà phần thô là gì?

Trong xây dựng nhà ở, công trình thường sẽ có 2 phần cơ bản bao gồm thi công xây dựng phần thô và hoàn thiện công trình. Trong đó, thi công xây dựng phần thô (hay gọi tắt là xây thô hoặc thi công thô) là công đoạn đầu tiên và quan trọng nhất. Bởi chúng ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ quá trình thi công sau này. Chất lượng phần thô cũng tác động trực tiếp đến kết cấu, thẩm mỹ và tuổi thọ của công trình.

Phần thô trong xây dựng dân dụng, nói một cách ngắn gọn là có các nội dung công việc chính như sau:

• Làm ván khuôn
• Gia công thép + Lắp dựng
• Đổ bê tông
• Xây khối, xây gạch
• …

Đây đều là những công việc rất nặng nhọc, thi công trong môi trường khó khăn (thường là ngoài trời). Và đây cũng là công việc đòi hỏi kỹ thuật cao, cần có kiến thức - đặc biệt là kết cấu xây dựng; đòi hỏi sự tính toán chu đáo, cẩn thận, khoa học.

Phần thô cũng bao gồm phần móng cùng bể ngầm, các hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, dầm, sàn bê tông), mái bê tông, cầu thang, bản và xây bậc, hệ thống tường bao che và ngăn chia, trát (tô)... việc hoàn tất các khoản vừa nêu giống như trong bản vẽ là đã xong cái khung sườn nhà.

Vì vậy, để có được ngôi nhà đẹp, kiên cố, vững bền theo thời gian, bạn cần quan tâm kỹ lưỡng đến giai đoạn xây dựng này.

Cách tính giá xây dựng nhà phần thô theo diện tích m2

Đây là một trong những giải pháp nhanh nhất giúp chủ đầu tư nắm được chi phí thiết kế, xây thô và trọn gói theo m2. Bởi lẽ đây là cách tính đơn giản, dễ hiểu giúp cho các chủ đầu tư có cơ sở để dự trù chi phí ban đầu.

Quy ước ban đầu, đơn giá xây dựng theo m2 đã bao gồm chi phí nhân công, chi phí vật tư xây dựng. Theo đó, chi phí xây dựng nhà được tính bằng phương pháp tổng diện tích xây dựng x đơn giá/m2. Trong đó, tổng diện tích giá là tổng các hạng mục sau:

1. Phần móng nhà

Tùy theo mỗi loại móng và kỹ thuật thi công được áp dụng mà giá thành có sự chênh lệch, cách tính như sau:

• Móng đơn được tính bằng 20% diện tích xây dựng tầng 1
• Đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép ép tải dưới 50m2 tính 50% diện tích sàn tầng 1 hoặc trên 50m2 tính 40% diện tích sàn tầng 1
• Đài móng trên nền cọc khoan nhồi, cọc bê tông cốt thép ép neo tính 40% diện tích sàn tầng 1
• Móng băng dưới 50m2 tính 70% diện tích sàn tầng 1, từ 50 - 100m2 tính 60% diện tích sàn tầng 1 và trên 100m2 tính 50% diện tích sàn tầng 1.
• Móng bè tính 100% diện tích sàn tầng 1

2. Phần mái nhà: 

• Mái bê tông cốt thép:  Diện tích x hệ số 50%
• Mái tôn:  Diện tích x hệ số 20%
• Mái ngói + bê tông cốt thép: Diện tích mặt nghiêng x hệ số 100%
• Mái ngói và kèo sắt: Diện tích mặt nghiêng x hệ số 70%
• Mái đúc bê tông cốt thép lợp ngói tính bằng 100% diện tích sàn

3. Phần tầng hầm (tính riêng so với móng)

Thông thường tầng hầm sẽ được tính bằng 1.5 - 2 lần so với sàn tầng trệt tùy theo độ sâu, độ phức tạp của hầm. Có thể ước lượng như sau:

• Tầng hầm có độ sâu từ 1 - 1.3m so với cốt vỉa hè tính 150% diện tích sàn tầng trệt
• Tầng hầm có độ sâu từ 1.3 - 1.7m so với cốt vỉa hè tính 170% diện tích sàn tầng trệt
• Tầng hầm có độ sâu từ 1.7 - 2m so với cốt vỉa hè tính 200% diện tích sàn tầng trệt
• Tầng hầm có độ sâu trên 2m so với cốt vỉa hè tính 250% diện tích sàn tầng trệt

Lưu ý: Tùy vào từng loại móng nhà, chiều cao, số tầng, loại mái và yêu cầu kiến trúc cũng như vị trí xây dựng sẽ được áp dụng theo cách tính khác nhau.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây dựng

Với những công trình xây dựng nói chung thì giá xây dựng phụ thuộc khá nhiều vào các yếu tố khác nhau, có thể kể như:

1. Vật liệu xây dựng

Vật liệu xây dựng là một yếu tố cơ bản và quan trọng trong việc xác định đơn giá xây dựng. Trong quá trình xây dựng, việc chọn lựa và sử dụng các vật liệu như xi măng, gạch, sắt thép và gỗ đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá thành và chất lượng của công trình.

Dưới đây là một số yếu tố ảnh hưởng đến giá thành và chất lượng của vật liệu xây dựng:

• Thị trường vật liệu
• Thay đổi chính sách
• Chất lượng vật liệu
• Xuất xứ của vật liệu

2. Chi phí nhân công

Nhân công là một yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đáng kể đến đơn giá xây dựng. Trong ngành xây dựng, chi phí nhân công phụ thuộc vào mức lương của lao động và sự có sẵn của lao động trên thị trường.

Dưới đây là một số yếu tố ảnh hưởng đến chi phí nhân công trong xây dựng:

• Mức lương lao động
• Sự khan hiếm lao động
• Công nghệ xây dựng và đặc thù công việc
• Điều kiện làm việc và an toàn lao động
• Thời gian hoàn thành công trình

3. Công nghệ xây dựng

Sự áp dụng công nghệ hiện đại và thiết bị tiên tiến có thể có những ảnh hưởng tích cực đến đơn giá xây dựng.

Dưới đây là một số điểm quan trọng về công nghệ xây dựng và tác động của nó đến đơn giá xây dựng:

• Tăng hiệu suất công việc
• Cải thiện chất lượng công trình
• Giảm thiểu lực lượng lao động
• Phù hợp với yêu cầu dự án

4. Vị trí địa lý

Vị trí địa lý của một dự án xây dựng sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong việc xác định đơn giá xây dựng. Nhiều yếu tố khác nhau tại vị trí đó có thể ảnh hưởng đến chi phí và đơn giá xây dựng của dự án.

Dưới đây là một số yếu tố quan trọng tác động đến đơn giá xây dựng:

• Địa hình và điều kiện địa chất
• Khoảng cách vận chuyển
• Điều kiện hậu cần
• Rủi ro mất mát
• Yêu cầu quy định và luật pháp

5. Đặc điểm công trình

Mỗi công trình xây dựng đều có những đặc điểm riêng biệt, và những đặc điểm này cũng ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng của công trình đó.

Dưới đây là một số yếu tố quan trọng và tác động của chúng đến đơn giá:

• Kích thước công trình
• Mức độ phức tạp
• Yêu cầu kỹ thuật

Vậy để xây dựng công trình nhà phần thô thành công và hiệu quả, việc đánh giá và tính toán đơn giá xây dựng dựa trên các yếu tố khác rất cần thiết.