Đầu tư bất động sản là một trong những hình thức đầu tư phổ biến và hấp dẫn. Tuy nhiên không thiếu những khó khăn, rủi ro thường xảy ra mà nhà đầu tư (NĐT) cần phải đối mặt. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang biến động, việc hiểu rõ về đầu tư bất động sản (BĐS) là gì và các rủi ro thường gặp là vô cùng quan trọng. Hãy cùng First Real tìm hiểu những điều này trong bài viết dưới đây.

Đầu tư bất động sản là gì?

Đầu tư bất động sản là một hình thức kinh doanh liên quan đến giao dịch các sản phẩm BĐS nhằm tạo ra lợi nhuận. Ngoài việc mua bán và tận dụng từ sự chênh lệch giá, đầu tư bất động sản còn bao gồm các hoạt động như cho thuê, xây dựng, quản lý và cải tạo sản phẩm. Việc cải tạo BĐS như là một phần của chiến lược đầu tư bất động sản, thường được gọi là phát triển BĐS.

Nói cách khác, đây là quá trình bỏ vốn để phát triển các loại hình BĐS nhằm thu về lợi ích lớn hơn trong tương lai. Đơn giản như việc mua một mảnh đất hoặc căn nhà với giá N đồng, sau khoảng thời gian nhất định thì sản phẩm sẽ có giá trị là N + 1 đồng.

Đặc biệt, NĐT cần phân biệt rõ được giữa đầu tư cơ bất động sản và đầu tư bất động sản là gì! Bởi hai xu hướng đầu tư này trên thị trường dễ gây nhầm lẫn với các NĐT mới. Đầu cơ là hình thức mua tài sản với mục đích bán lại với giá cao hơn trong tương lai gần, thường xuất hiện khi thị trường thiếu nguồn cung đáp ứng nhu cầu của khách hàng. NĐT sẽ mua một lượng lớn BĐS, được gọi là “găm hàng”, nhằm đẩy giá thành lên cao hơn. Sau đó, họ bán tài sản để thu được lợi nhuận từ sự chênh lệch giá.

Đầu cơ dựa trên tình huống giá tăng mạnh trên thị trường, nhà đầu cơ có thể thu lợi nhuận lớn ngay lập tức, tuy nhiên, không góp phần thực sự vào tăng trưởng giá trị. Thường thì hoạt động này chỉ kéo dài trong một thời gian ngắn.

Ngược lại với đầu cơ, đầu tư là hình thức mà các NĐT dựa vào việc phân tích tiềm năng phát triển của dự án hoặc sản phẩm trong tương lai, cùng với việc xem xét thực tế của thị trường để đưa ra quyết định đầu tư hoặc không đầu tư.

Một số rủi ro thường gặp khi đầu tư bất động sản

Tỷ phú Warren Buffett, NĐT huyền thoại, người được mệnh danh là nhà tiên tri xứ Omaha từng nói: “Rủi ro đến từ việc bạn không biết mình đang làm gì”. Chính vì vậy, NĐT cần nắm được những rủi ro nào đang có nguy cơ tiềm ẩn khiến mình “tiền mất tật mang” hoặc chôn vốn, không thu hồi được.

1. Rủi ro về pháp lý

Khi tham gia vào đầu tư bất động sản, NĐT cần phải nắm rõ về yếu tố pháp lý của tài sản dựa vào giấy tờ pháp lý. Các loại giấy tờ liên quan đều cần phải có đầy đủ tính pháp lý để đảm bảo quyền lợi hai bên. Những loại giấy tờ NĐT cần xem xét kỹ lưỡng là:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy phép đầu tư của dự án
Giấy phép xây dựng
Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà
…

Đây là yếu tố quan trọng hàng đầu để người mua thực hiện thủ tục cần thiết nhằm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản.

Dự án Khu Đô thị Quốc tế The Trident City hoàn thiện 100% pháp lý

Thậm chí, ngay cả khi BĐS đã có giấy chứng nhận, NĐT vẫn cần xem tài sản đó như thế nào trong quy hoạch sử dụng quỹ đất của địa phương. Để kiểm chứng thông tin, NĐT có thể xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã… Cách khác, NĐT có thể xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp quận/huyện; hỏi ý kiến công chức địa chính cấp phường/xã hoặc người dân tại khu vực thửa đất; xin thông tin về quy hoạch đối với thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Dựa trên giấy chứng nhận và thông tin quy hoạch, NĐT sẽ nắm được thông tin, có được phép xây dựng, phân lô hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.

→ Để đầu tư BĐS thành công, NĐT cần làm rõ các vấn đề về quy hoạch cũng như việc tránh mua phải những BĐS không có sổ và không cấp được sổ, không được cấp giấy phép xây dựng, không được phân lô, không chuyển đổi mục đích sử dụng được, mua BĐS không chính chủ, sổ đỏ giả, hợp đồng chuyển nhượng không đúng luật và các vấn đề về thuế.

2. Rủi ro về thế chấp, tranh chấp

Khi mua BĐS, tình huống này xảy ra khá phổ biến, người bán chỉ cho người mua xem ảnh chụp, ảnh photo sổ đỏ. Khi được hỏi bản gốc thì người bán cho biết chỉ đưa ra sau khi người mua đặt cọc. Trên thực tế, với tình huống trên, có thể sổ đỏ đang được thế chấp. Do đó, để tránh gặp rủi ro này, NĐT nhất định yêu cầu xem tận mắt sổ đỏ trước khi mua.

Khi có trên tay sổ đỏ, NĐT vẫn cần đối chiếu xem tên chủ sở hữu trên sổ đỏ có trùng tên với chứng minh thư của người mà bạn đang giao dịch hay không. Tình trạng mối quan hệ của chủ sổ đỏ. Bởi nếu người bán có vợ hoặc chồng, việc mua bán cần được sự đồng ý của mọi người trong gia đình, nếu không, NĐT dễ vướng vào tranh chấp không đáng có.

3. Rủi ro về không gian, phong thủy, hạ tầng, dịch vụ

Trước khi đầu tư, NĐT cần tìm hiểu rõ vị trí, không gian cũng như phong thủy của BĐS. Không gian có trong lành không? Các vấn đề như cấp - thoát nước, điện có tốt không? BĐS có phạm vào những lỗi phong thủy phổ biến không? Có một mẹo nhỏ là nên đi xem nhà khi trời mưa, khi đó bạn có thể đánh giá được những vấn đề bất cập (nếu có) về hạ tầng ở khu vực xung quanh và căn nhà.

Cơ sở hạ tầng quanh BĐS thời điểm mua đã ổn định hay trong tương lai sẽ thay đổi như thế nào? Vị trí BĐS có thuận tiện cho việc đi lại, các dịch vụ tiện ích như trường học, bệnh viện, siêu thị ra sao?

Dự án sở hữu nhiều tiện ích nội khu lẫn ngoại khu

4. Rủi ro về đòn bẩy tài chính

Nhiều NĐT khi mua BĐS sẽ cần vay vốn từ ngân hàng hoặc huy động vốn cùng những NĐT khác. Tuy nhiên, cần xem xét đến dòng tiền cũng như tính toán cân nhắc khả năng trả lãi ngân hàng, có khả thi sau khi lập được bảng dự toán chi tiết trước khi mua. Sử dụng đòn bẩy tài chính mặc dù mang lại nguồn lợi nhuận lớn nhưng phương pháp này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro mà NĐT nên biết:

Con dao hai lưỡi: Yếu tố quan trọng nhất khi sử dụng phương pháp này chính là “đánh nhanh thắng nhanh”. Trong trường hợp NĐT tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến cho việc mua bán BĐS đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các NĐT không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.
Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay: Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Sở dĩ như vậy bởi vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất của các ngân hàng đưa ra đều rất cao, khoảng từ 7 - 11%, cao hơn rất nhiều so với vay vốn thông thường. Mặt khác, mỗi ngân hàng đều có những chính sách cho vay ưu đãi như (FDI; ODA…) việc thiếu hiểu biết và không biết tận dụng những nguồn vay này cũng khiến cho lợi nhuận của NĐT bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.
Thị trường BĐS nhiều biến động: Có thể thấy thị trường ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp này phản tác dụng.

5. Rủi ro về tính thanh khoản

Tùy vào tiềm lực tài chính cũng như tỷ suất lợi nhuận mong muốn mà NĐT cần xác định thời gian đầu tư. Nhiều người mua BĐS ở vùng xa, khi cần tiền rao bán không ai mua, thuê không ai thuê.

Nếu muốn có tính thanh khoản cao, có dòng tiền từ BĐS đầu tư xong cho thuê thì NĐT có thể chọn mua tài sản ở trung tâm, gần trường học, bệnh viện… Nếu không tính toán kỹ, BĐS sẽ có tính thanh khoản thấp, không cho thuê được sẽ khiến NĐT bị đọng vốn.

6. Rủi ro về uy tín của nhà đầu tư

Chung cư, condotel là loại hình mà NĐT dễ gặp phải rủi ro này khi không xem xét các vấn đề liên quan đến chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư xây trái phép, sai quy định, thế chấp dự án cho ngân hàng, sai phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy… dẫn đến việc dự án không được cấp sổ đỏ.

7. Rủi ro về định giá

Yếu tố quan trọng của đầu tư luôn là mua thấp bán cao, lãi ngay tại thời điểm mua chứ không phải đợi 5, 10 năm mới lãi. NĐT cần phải có phương pháp định giá để biết được rằng nên mua BĐS đó lúc ở đáy chứ không phải mua lúc giá kịch trần hoặc sát trần. Khi đó, nguy cơ mất tiền rất dễ xảy ra.

8. Rủi ro về năng lực vận hành bất động sản hay hậu mãi

Đa phần chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm vận hành tòa nhà hoặc không có quy định về quản lý chuyên nghiệp nhưng họ vẫn chi phối hoạt động này. Từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc sai quy định, chưa khai thác hết tiềm năng của tài sản và hiệu quả kinh doanh của BĐS cũng không cao. Những vụ tranh chấp, kiện tụng về cách vận hành chung cư, nhà cao tầng của các NĐT thứ cấp và khách hàng xuất phát từ nguyên nhân này. Đây chính là chế độ hậu mãi trong đầu tư kinh doanh BĐS, nếu chất lượng dịch vụ kém, rủi ro mất uy tín của thương hiệu rất lớn.

Các kênh đầu tư bất động sản phổ biến

1. Căn hộ, chung cư

Đây là kiểu đầu tư phổ biến ở các thành phố lớn, vùng kinh tế trọng điểm. Nó là phương pháp giải quyết tốt vấn đề “đất chật người đông”. Căn hộ, chung cư rất đa dạng về phân khúc từ cao cấp cho đến bình dân, những dự án có vị trí trung tâm, đầy đủ hạ tầng kết nối khu vực và có hệ thống tiện ích đa dạng thường sẽ thu hút NĐT và có tính thanh khoản cao hơn các căn hộ chung cư tầm trung.

Ưu điểm:

Được ngân hàng hỗ trợ với lãi suất thấp.
Nhu cầu thuê căn hộ tại thành phố đang trở thành xu hướng.
Khả năng sinh lợi hằng tháng cao từ việc cho thuê (chủ yếu đối với các căn hộ thứ cấp).
Có thể được bán nhanh chóng.
Thông qua đầu tư lướt sóng, sinh lợi nhuận cao.

Nhược điểm:

Nhiều dự án căn hộ chung cư bị “thổi phồng” giá trị quá mức so với thực tế.
Giá biến động không nhiều, đa phần chỉ tăng nhẹ.
Mất nhiều thời gian để nghiên cứu thị trường để không bị “hét” giá.

2. Nhà phố

Loại hình đầu tư BĐS nhà phố cũng là một loại hình nhận được sự quan tâm từ các NĐT. Tuy loại hình này không mới trong thị trường BĐS Việt Nam, nhưng sức hút của nó luôn mạnh mẽ và chưa hề có dấu hiệu giảm nhiệt vì nguồn cầu luôn tốt.

Ưu điểm:

Nhu cầu cần mặt bằng nhà phố không hạ nhiệt.
Thu được một khoản tiền lớn hằng tháng từ việc cho thuê nói chung và thuê mặt bằng kinh doanh nói riêng.
Tính pháp lý được xác định rõ ràng.

Nhược điểm:

Lợi nhuận cũng như tính thanh khoản phải phụ thuộc vào sự biến động của thị trường BĐS, khó điều chỉnh giá theo ý muốn.
Vốn đầu tư cao hơn rất nhiều.
Nhà có diện tích nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc giấy tờ và hạn chế khả năng được thuê.

3. Đất nền

Đối với những NĐT đã nắm rõ đầu tư bất động sản là gì thì đất nền là sản phẩm quá quen thuộc và không thể bỏ qua. Đây là loại hình BĐS được đánh giá giàu tiềm năng, không thua kém gì các loại BĐS nhà ở khác

Ưu điểm:

Vốn ít, tiềm năng tăng giá cao.
Lợi nhuận thu về vượt xa mức kỳ vọng.
Thanh khoản tốt hơn nhà phố.
Khả năng rớt giá tháp không chịu ảnh hưởng quá nhiều của chu kỳ tăng trưởng BĐS.
Nguồn cung khan hiếm, dễ dàng mua bán.
Nếu đất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50 - 60%, thậm chí ở mức cao nhất đạt tới 70%.

Nhược điểm:

Do quá “hot” nên các công ty môi giới hay lợi dụng để lừa đảo.
Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến NĐT dễ gặp rủi ro khi đầu tư.
Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản càng cao thì giá càng mắc, mất nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải “chôn” vốn lâu.
Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản.

Dự án Khu Đô thị Quốc tế The Trident City hình thành từ quy hoạch phát triển TP. Tam Kỳ năm 2030, tầm nhìn 2050

4. Bất động sản nghỉ dưỡng

Mặc dù loại hình đầu tư BĐS này mới được chú ý trong thời gian gần đây nhưng vẫn luôn là con át chủ bài cho các NĐT ưa thích “chậm mà chắc”. Bởi lẽ ngành du lịch nước ta đang là ngành kinh tế trọng điểm, ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong tỷ trọng các ngành trong nước.

Chính vì vậy, kéo theo sự phát triển của loại hình đầu tư BĐS nghỉ dưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú và nghỉ dưỡng cho du khách.

Ưu điểm:

Đa dạng công dụng: BĐS nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho một bên thuê kinh doanh.
Khá đặc thù so với những loại hình khác nên sở hữu nhiều tiềm năng mà các loại hình đầu tư BĐS khác không có được.
Có sức hút mạnh mẽ trong giới đầu tư vì khả năng sinh lời kéo dài. Mức lợi nhuận cam kết của loại hình này từ 8 - 14% kéo dài từ 8 - 10 năm.
Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao nhờ vào sự phát triển của xã hội. Đồng thời, các đường bay quốc tế được cải thiện tạo nguồn thu lớn cho loại hình đầu tư này.

Nhược điểm:

Lợi nhuận sẽ phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch.
Vốn đầu tư cao tùy thuộc vào địa điểm du lịch. Vì các BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là BĐS view biển hoặc ở ven biển thường có giá rất cao.
Loại hình này thường vướng mắc nhiều khó khăn về pháp lý.

5. Shophouse

Shophouse hay còn được gọi là nhà phố thương mại, thường được sử dụng vừa để kinh doanh vừa để ở. Loại hình này đang thu về lợi nhuận ổn định nhưng cũng khá rủi ro.

Ưu điểm:

Đây là loại hình đầu tư BĐS có giá trị thương mại lớn.
Tính thanh khoản của sản phẩm cao.
Doanh thu từ việc cho thuê cao. Tỷ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8 - 12%/năm.
Nguồn cung còn khan hiếm, chỉ chiếm từ 3 - 5%.

Nhược điểm:

Giá cao hơn so nhiều so với các loại căn hộ.
Thời gian sở hữu shophouse chỉ khoảng 50 năm

6. Officetel

Loại hình đầu tư này cũng khá mới tại thị trường nước ta, chủ yếu xuất hiện tại các thành phố lớn. Loại hình đầu tư BĐS này thu lại mức lợi nhuận hấp dẫn và trong tương lai sẽ ngày càng trở thành xu hướng đầu tư BĐS, với nhu cầu sử dụng căn hộ văn phòng đa năng ngày càng tăng.

Ưu điểm:

Diện tích thường nhỏ, chỉ từ 25 - 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao.
Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường.
Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp.
Cho phép sử dụng bảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân.

Nhược điểm:

Không phù hợp cho thuê để lưu trú.
Quyền sở hữu chỉ 50 năm.
Chi phí vận hàng cao.

→ Đầu tư BĐS là một hình thức sinh lời được ưa chuộng từ xưa đến nay với khả năng sinh lời và những giá trị to lớn mà nó mang lại. Bài viết trên đã cung cấp thông tin hữu ích cho bạn đọc, hy vọng giúp ích cho các NĐT trước khi quyết định “xuống tiền” cho một dự án.