Định giá bất động sản là gì? Cách để định giá bất động sản hiệu quả

Định giá bất động sản là một khía cạnh quan trọng trong thị trường bất động sản hiện nay. Nếu bạn đang tìm hiểu về lĩnh vực này, có lẽ bạn đã từng tự hỏi: “Định giá bất động sản là gì?” và “Làm thế nào để định giá bất động sản một cách hiệu quả?” Trong bài viết này, First Real sẽ giới thiệu cho bạn một số khái niệm cơ bản. Cung cấp những phương pháp hữu ích để bạn có thể định giá bất động sản một cách chính xác và hiệu quả.

Định giá bất động sản là gì?

Định giá bất động sản là một hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Là việc ước tính giá trị của bất động sản cụ thể đang được giao dịch trên thị trường tại thời điểm định giá. Bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Khi ước tính giá trị của bất động sản cần phải xem xét các xu hướng kinh tế và xã hội. Cũng như các biện pháp kiểm soát hoặc quy định của chính phủ và các điều kiện môi trường có thể ảnh hưởng đến 4 yếu tố giá trị:

Nhu cầu: Đáp ứng được những nhu cầu sở hữu hay mong muốn được hỗ trợ bởi các phương tiện tài chính.
Tiện ích: Khả năng đáp ứng mong muốn và nhu cầu của chủ sở hữu trong tương lai.
Sự khan hiếm: Nguồn cung hữu hạn của các đặc tính cạnh tranh.
Khả năng chuyển nhượng: Dễ dàng chuyển nhượng bất động sản khi cần thiết.

Một góc thành phố Đà Nẵng (Ảnh: Báo Đầu tư)

=>> Xem thêm: DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?

Theo Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015 quy định, bất động sản bao gồm:

Đất đai;

Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

→ Bất động sản trước hết là một loại tài sản nhưng khác với tài sản ở đặc tính, bất động sản không di dời được. Theo đó, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai và được xác định dựa trên vị trí của đất. Như vậy, việc định giá bất động sản cũng sẽ bao gồm:

Định giá đất đai

Định giá nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai

Định giá tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng

Định giá tài sản khác theo quy định của pháp luật

Đô thị Quốc tế The Trident City - Một trong những quỹ đất “vàng” của First Real

Những nguyên tắc cốt lõi trong định giá bất động sản là gì?

Trong quá trình định giá bất động sản, có nhiều nguyên tắc được sử dụng. Thông thường, những nguyên tắc này là yếu tố cốt lõi không thể thay đổi trong suốt quá trình định giá. Sau đây, First Real cung cấp cho bạn 4 nhóm nguyên tắc định giá bất động sản, cụ thể là:

1. Nguyên tắc dựa trên quan điểm của chủ sở hữu về tính hữu ích của bất động sản được định giá

a) Nguyên tắc thay thế:

Nguyên tắc này được thực hiện dựa trên thực tế giá của bất động sản có khuynh hướng bị tác động bởi giá của một bất động sản thay thế khác, tương tự về các giá trị và tiện dụng. Trong trường hợp không xảy ra sự chậm trễ khi thỏa thuận giá cả và thanh toán.

Nguyên tắc thay thế cũng đóng vai trò quan trọng làm cơ sở cho 3 phương pháp định giá bất động sản:

Phương pháp so sánh trực tiếp (theo thị trường)
Phương pháp thu nhập tiềm năng
Phương pháp giá thành

b) Nguyên tắc dựa trên tính có ích:

Nguyên tắc này thể hiện giá trị của bất động sản được quyết định bởi những khoản lợi ích hoặc thu nhập mà bất động sản đó mang lại cho chủ sở hữu, hoặc nhà đầu tư.

c) Nguyên tắc chi phí cơ hội:

Chi phí cơ hội được hiểu là lợi ích mất đi của sự lựa chọn tốt nhất bị bỏ lỡ. Bất kỳ hoạt động kinh tế nào cũng đều sẽ có chi phí cơ hội. Khi định giá bất động sản, chi phí cơ hội được xác định dựa trên nguồn lực khan hiếm của bất động sản đó.

2. Nguyên tắc căn cứ vào tính chất vận hành của đối tượng bất động sản được định giá

a) Nguyên tắc cân bằng:

Nguyên tắc này là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố. Chúng có ảnh hưởng đến giá thị trường của một số bất động sản, hoặc bất động sản khác trong cùng một khu vực. Một vùng được xác định, để giá trị từ những bất động sản đó duy trì ổn định và đạt được cao nhất.

b) Nguyên tắc đóng góp:

Nguyên tắc này dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể các bất động sản khác trong cùng khu vực. Nguyên tắc này được dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào bất động sản khi xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và hiệu quả nhất.

c) Nguyên tắc thu nhập tăng - giảm:

Đây là nguyên tắc có sự kết hợp giữa nguyên tắc cân bằng, lợi ích và đóng góp. Thể hiện sự gia tăng hay giảm bớt lợi nhuận thu được từ bất động sản đó nếu đầu tư.

d) Nguyên tắc phù hợp thị trường:

Bất động sản cần phải phù hợp với thị trường mà nó đang tồn tại. Nhằm để đạt mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Trên thực tế, một bất động sản có thể được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau như: để ở, để kinh doanh…

Sự phù hợp với thị trường thể hiện ở chỗ mục đích được sử dụng bất động sản của chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư bất động sản đó.

Hình ảnh phối cảnh

3. Nguyên tắc do ảnh hưởng của thị trường bất động sản hoặc môi trường bất động sản

a) Nguyên tắc cung - cầu:

Giá trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung - cầu về bất động sản đó trên thị trường. Thông thường, giá trị của bất động sản sẽ thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Khi nhu cầu về bất động sản tăng lên trong điều kiện cung không đổi thì giá cả bất động sản sẽ tăng lên và ngược lại.

Nguyên tắc cung - cầu áp dụng trong định giá bất động sản (Ảnh minh họa)

Trên thị trường tự do, thông qua tương tác giữa cung và cầu về bất động sản mà hình thành nên giá cả hoặc giá trị thị trường của bất động sản.

b) Nguyên tắc cạnh tranh:

Nguyên tắc cạnh tranh trên thị trường được hiểu là hành vi của các chủ thể bất động sản trên thị trường. Nhằm mục đích loại trừ hành vi tương ứng của các chủ thể bất động sản khác để tối đa hóa lợi ích bản thân.

c) Nguyên tắc phụ thuộc vào những yếu tố bên ngoài:

Nguyên tắc này dựa trên những biến động của tình hình chính trị, xã hội, đặc điểm văn hóa hoặc những tác động khó lường khác. Gây ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Ví dụ như đại dịch Covid-19.

Ngoài ra, nhóm nguyên tắc này bao gồm nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc thay thế.

Các yếu tố môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến bất động sản

4. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả bất động sản được định giá

Nguyên tắc này dựa trên việc sử dụng bất động sản để đạt được mức hữu dụng tối đa về mặt pháp lý, kỹ thuật, tài chính… Trong hoàn cảnh kinh tế - xã hội phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho bất động sản. Trên thực tế, một bất động sản đang được sử dụng, chưa chắc đã đạt đến mức độ tốt và hiệu quả nhất có thể sử dụng của bất động sản đó.

Phương pháp định giá bất động sản cơ bản

Hiện nay, có nhiều phương pháp khác nhau để định giá bất động sản. Là các phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học. Được xây dựng dựa trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng. Đặc biệt là tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc khi định giá. Dưới đây là 3 phương pháp định giá bất động sản:

Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp thu nhập tiềm năng
Phương pháp tính giá thành

Những yếu tố tự nhiên của bất động sản

Có rất nhiều yếu tố có thể tác động đến giá trị thị trường của bất động sản. Đầu tiên cần kể đến đó là nhóm yếu tố tự nhiên, bao gồm 5 yếu tố:

1. Vị trí

Đây là yếu tố quan trọng nhất để tạo nên giá trị của bất động sản. Vị trí của bất động sản mang tính độc nhất, sẽ không có hai bất động sản có cùng đặc điểm về vị trí. Xu hướng của tất cả những nhà đầu tư là tìm mua được bất động sản có vị trí gần trung tâm của thành phố, khu vực kinh tế với sự phát triển của cơ sở hạ tầng, giao thông, công trình công cộng, khu dân cư.

Vì vậy, bất động sản mặt phố gần trung tâm, có đường lớn 12m sẽ có giá gấp hàng chục lần một bất động sản có cùng tiện ích trong hẻm nhỏ cách đó chỉ vài km. Mỗi khi định giá bất động sản, hãy luôn xem xét vị trí của nó đầu tiên.

2. Hình thức

Yếu tố hình thức luôn luôn quan trọng đối với nhiều loại sản phẩm, bất động sản cũng không ngoại lệ. Một bất động sản có hình dáng vuông vắn, cân đối được xây dựng và sơn mới sẽ có giá cao hơn từ 20 - 40% giá của một bất động sản đã cũ.

Từ hàng trăm năm nay, ngành kiến trúc, thiết kế và nội thất đem lại hàng tỷ đô mỗi năm. Không chỉ phục vụ nhu cầu xây dựng mà còn cả về mặt thẩm mỹ cho bất động sản.

3. Diện tích

Kích thước và diện tích bất động sản tốt nhất khi nó tối ưu dành cho mục đích sử dụng và thỏa mãn nhu cầu cụ thể của người mua. Thông thường, những bất động sản có diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn sẽ có giá trị cao.

4. Điều kiện thiên nhiên và môi trường

Không chỉ bản thân bất động sản mà toàn bộ môi trường khu vực xung quanh của bất động sản cũng sẽ ảnh hưởng đến giá bán. Bạn sẽ cần xem xét đến yếu tố khí hậu, thiên nhiên sẽ tác động đến bất động sản của bạn như thế nào. Liệu căn nhà đó có thuộc vùng ngập nước hay hạn hán hàng năm không. Độ cao so với mặt biển, mặt sông và thổ nhưỡng có phù hợp để xây nhà cao tầng không. Môi trường sống xung quanh cũng rất quan trọng. Các bất động sản sẽ có thể bị giảm giá nếu nằm trong khu vực bị ô nhiễm, ồn ào…

Đô thị Quốc tế The Trident City, Phường An Phú, Tam Kỳ - Khu vực không bao giờ bị ngập lụt tại Tam Kỳ

5. Loại hình bất động sản

Bất động sản là loại hàng hóa phức tạp. Chính vì vậy, nếu chỉ tính riêng mục đích sử dụng để đánh giá tiềm năng, chúng ta đã có rất nhiều đặc điểm cần xem xét.

Bất động sản nhà ở như căn hộ, chung cư, nhà phố khu dân cư sẽ có giá cao hơn nếu nó nằm gần trường học, bệnh viện, siêu thị.
Bất động sản thương mại như văn phòng làm việc sẽ có giá cao nếu có vị trí gần khu vực trung tâm hành chính hoặc khu chức năng.
Bất động sản công nghiệp như nhà xưởng sẽ cần diện tích lớn, xa khu dân cư để tránh phàn nàn về tiếng ồn.

Tùy vào từng loại bất động sản, chúng ta sẽ có cách đánh giá tiêu chuẩn khác nhau.

Định giá bất động sản là một công việc đòi hỏi nhiều kiến thức, thời gian và công sức. First Real luôn luôn sẵn sàng để chia sẻ thêm kinh nghiệm với bạn và giúp quá trình đầu tư bất động sản của bạn dễ dàng, nhanh chóng hơn.