Đất nền dự án là một trong những loại hình bất động sản có sức hút hàng đầu hiện nay. Tuy nhiên, nếu mới mua lần đầu bạn dễ gặp phải trường hợp rủi ro dẫn đến “tiền mất tật mang”. Vậy kinh nghiệm mua đất dự án như thế nào cho an toàn?
Cần lưu ý những gì khi đầu tư? Trong quá trình tìm hiểu và mua đất dự án, có một số điều quan trọng mà bạn cần xem xét để đảm bảo rằng quyết định của bạn là chính xác và đáng tin cậy. Hãy cùng First Real tìm hiểu những lưu ý quan trọng sau đây khi mua đất dự án.
Đất dự án là gì?
Hiện nay, luật đất đai vẫn chưa có quy định hay giải thích cụ thể nào về “đất dự án”. Tuy nhiên, nếu căn cứ theo Luật Đất đai 2013 và thực tế các dự án đã và đang được chuyển nhượng thì đất dự án được hiểu là diện tích mà tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư.
Đất dự án hay còn được biết đến là đất nền. Đây là những lô đất vẫn giữ nguyên được hiện trạng ban đầu, không có bất cứ sự tác động nào của người như san, đào, lấp… Do đó, mọi người có thể hiểu một cách đơn giản đây là những mảnh đất nằm trong khu vực quy hoạch của một địa phương, một chủ đầu tư nào đó nhưng vẫn nguyên sơ, chưa được khai thác hay tiến hành bất kỳ hoạt động xây dựng nào.
Nhìn chung, đất dự án (đất nền dự án) thường được lựa chọn trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, đã được phê duyệt, đi kèm các tiện ích xung quanh, có hệ thống giao thông tiện lợi và đồng bộ. Mục đích của dự án đất nền là phát triển khu dân cư, khu sinh thái, dự án nhà ở, nhà xưởng, tòa nhà văn phòng…
- Đối với đất dự án, hạ tầng thường đã được quy hoạch đồng bộ, rõ ràng, có các tiện ích như đường xá, cầu cống, công viên… Trường hợp đất dùng để xây dựng các dự án khu dân cư, tòa nhà văn phòng… thì vấn đề an ninh, phòng cháy chữa cháy được chú trọng đảm bảo.
- Còn với đất thổ cư, cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, tiện ích cũng như vấn đề an ninh còn phụ thuộc vào vị trí đất nằm ở đâu?
Những rủi ro khi mua đất dự án
Ưu thế của đất dự án là giá thành rẻ và mang lại tiềm năng sinh lời trong tương lai rất cao nếu bạn biết nắm bắt tốt thời cơ và chọn được dự án chất lượng. Dù vậy, dưới đây là những rủi ro mà bạn có thể gặp khi đầu tư vào loại hình bất động sản này:
- Bị lừa mất tiền: Không được bàn giao đất hoặc được bàn giao đất nhưng không thể tiến hành xây cất như dự định vì vướng phải những rào cản pháp lý. Trường hợp này xảy ra rất phổ biến tại các dự án vùng ven thành phố, có chủ đầu tư nhỏ kém, thiếu tiềm lực tài chính, pháp lý mập mờ không rõ ràng và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đây là vấn đề mà bạn phải chú ý trong vấn đề những lưu ý khi mua đất dự án.
- Mua trúng miếng đất không có tiềm năng phát triển: Thông thường người mua nhắm đến đất dự án là vì muốn đầu tư mua đi bán lại ngay sau đó, ăn lợi nhuận chênh lệch. Tuy nhiên, không ít trường hợp giá đất trong khu vực nhiều năm không tăng, có trường hợp còn sụt giảm, rao bán giá hấp dẫn mà vẫn không có người mua.
- Bị cò đất trung gian ép giá ảo: Cò đất là những đối tượng giúp bạn nhanh chóng tiếp cận được mảnh đất dự án tiềm năng. Thế nhưng nếu gặp nhóm cò đất tinh vi, ép giá ảo để đẩy giá trị lên cao thì bạn sẽ mua nhầm miếng đất không có giá trị tương xứng. Đây là điều thứ ba trong những rủi ro khi mua đất nền dự án mà khách hàng cần lưu tâm.
- Bị cung cấp thông tin sai sự thật: Những nhà đầu tư hay môi giới, cò đất thiếu đạo đức nói sai thông tin về thực tế đất dự án, khiến bạn đưa ra quyết định “xuống tiền” sai lầm.
Một số lưu ý cần quan tâm khi mua đất dự án
Đất dự án ngày càng xuất hiện nhiều, tính pháp lý an toàn và dễ dàng sang nhượng. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý 4 điều dưới đây để quá trình đầu tư diễn ra an toàn đạt hiệu quả cao nhất.
1. Nắm vững tất cả thông tin về chủ đầu tư
Chủ đầu tư là yếu tố quan trọng có ảnh hưởng đặc biệt đến sự thành công khi đầu tư đất dự án. Nắm vững các thông tin về chủ đầu tư là điều kiện tiên quyết khi tìm hiểu mua đất.
Bạn nên dựa vào những thành công, dự án trước đó để đánh giá sự uy tín của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư có uy tín tốt thì nên đầu tư đất của dự án. Còn nếu chủ đầu tư có danh tiếng không tốt trên thị trường, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra.
Nếu không tìm hiểu kỹ càng, bạn có thể đầu tư nhầm vào các “dự án ma” dẫn đến mất tiền oan và dự án không thực hiện được. Càng không nên đầu tư vào những dự án có giá quá rẻ so với thị trường, vì khả năng các dự án này thiểu tính minh bạch là rất cao.
2. Có giấy tờ mua bán đất rõ ràng
Bên cạnh yếu tố chủ đầu tư thì giấy tờ đầy đủ, rõ ràng, minh bạch cũng là một trong những yếu tố đặc biệt quan trọng. Bởi nó liên quan trực tiếp đến tính pháp lý của đất dự án mà nhà đầu tư sẽ mua. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006, từ ngày 1/1/2007, tất cả mọi giao dịch mua bán bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch, không kể đó là loại bất động sản nào. Tuy nhiên thực tế cho thấy, trong chính sách quản lý thị trường bất động sản của cơ quan chức năng thì chưa có thông tư hoặc quy định cụ thể nào về vấn đề này.
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Tính chất pháp lý được quy định rõ trong các hồ sơ, giấy tờ như sau:
- Văn bản thỏa thuận về địa điểm quy hoạch dự án bất động sản
- Quyết định phê duyệt quy hoạch dự án của cấp tỉnh nơi dự án tọa lạc
- Giấy tờ liên quan đến vấn đề đền bù cho các hộ dân đang sinh sống trong khu vực dự án
- Văn bản giao đất thành công của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Lô đất dự án có giấy chứng nhận sử dụng đất đầy đủ và minh bạch
- Làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu mới.
3. Không mua đất dự án dưới hình thức sổ chung
Các nhà đầu tư cần chắc chắn mình mua đất dự án có sổ riêng, nói không với dự án sổ chung. Việc mua bán đất theo sổ chung sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nguy hiểm. Điển hình nhất đó chính là việc xảy ra tranh chấp sau này. Bên cạnh đó, việc tách sổ cũng không thể thực hiện được do không đủ diện tích để tách thửa theo đúng quy định của pháp luật. Một điểm rủi ro khác nữa đó là rất khó để tìm được tiếng nói chung trong quá trình đàm phán mua đất giữa các bên.
4. Nắm vững trình tự mua bán đất dự án
Trong trường hợp nhà đầu tư muốn mua đất dự án với giá gốc thì nên liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư. Mặc dù hình thức này cần tốn khá nhiều thời gian chờ đợi (khoảng từ 2 - 3 năm), tuy nhiên sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm được một khoản chi phí hiệu quả.
Còn nếu nhà đầu tư mua đất dự án theo hình thức trả góp với mức giá rẻ thì chắc chắn sẽ phải trải qua nhiều công đoạn rất phức tạp. Do đó, để đảm bảo an toàn về tính pháp lý thì nhà đầu tư hãy liên hệ với các luật sư hoặc chuyên gia về địa ốc để nhận được sự tư vấn chính xác. Đồng thời, phân tích và đánh giá các rủi ro có thể gặp phải, điển hình như: khó khăn về tài chính của nhà đầu tư, tiến độ dự án có bị bán tháo hay không, khả năng chấp nhận lỗ khoảng bao nhiêu.
Nhà đầu tư cũng cần chú ý trong việc chốt giá ngay từ đầu để tránh tình trạng tăng giá do sốt đất, đồng thời đọc kỹ hợp đồng trước khi đóng tiền đặt cọc để tránh những tranh chấp không đáng có. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần chú ý đến vấn đề tài chính của bản thân để tránh trường hợp đặt tiền cọc rồi nhưng không đủ tiền để thanh toán cho những khâu tiếp theo.
