Thẩm định giá bất động sản là gì? Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

First Real - Thẩm định giá bất động sản là một khía cạnh quan trọng trong lĩnh vực địa ốc. Việc xác định giá trị chính xác của bất động sản là yếu tố cốt lõi. Để đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong giao dịch. Trong bài viết này, chúng ta sẽ khám phá thẩm định giá bất động sản là gì và những phương pháp thẩm định giá bất động sản phổ biến nhất hiện nay. Hãy cùng First Real tìm hiểu để có cái nhìn tổng quan về quá trình thẩm định giá bất động sản và những lưu ý khi áp dụng chúng.

Thẩm định giá bất động sản là gì?

1. Thẩm định giá là gì?

Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị của một tài sản, sản phẩm hoặc dịch vụ dựa trên các phương pháp, quy trình và tiêu chí xác định nhất định. Nó thường được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản, tài chính, bảo hiểm và các ngành công nghiệp khác để đưa ra mức giá hợp lý và công bằng.

Thẩm định giá được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: xác lập quyền sở hữu của đối tác, phân chia tài sản trong trường hợp ly hôn, tính thuế, giao dịch bất động sản… Thông thường, chủ sở hữu sẽ tìm đến các chuyên gia thẩm định giá để có một ước tính khách quan về giá trị của công ty. Dựa trên các phương pháp thẩm định giá, các giao dịch tài sản có thể được thực hiện một cách an toàn và thành công hơn.

Bên cạnh đó, thẩm định giá còn có thể hiểu là quá trình ước tính giá trị của một doanh nghiệp hoặc bất kỳ tài sản nào. Giá trị của doanh nghiệp là yếu tố quan trọng để thu hút vốn từ các nhà đầu tư. Và chỉ có thể được thông qua các phương pháp thẩm định giá để ước tính giá trị của doanh nghiệp.

Trong lĩnh vực kinh doanh, các mục được thẩm định giá chủ yếu là tài sản cố định như cổ phiếu, bằng sáng chế, thương hiệu, doanh nghiệp thương mại, nhà cửa, đất đai… Ngoài ra, thẩm định giá cũng được thực hiện cho các khoản nợ phải trả.

=>> Xem thêm: DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? PHÂN BIỆT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

2. Thẩm định giá bất động sản là gì?

Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và bất kỳ công trình kiến trúc nào mà đang được giao dịch trên thị trường. Quá trình thẩm định giá nhà đất được dựa trên các phương pháp được quy định trong tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc các tiêu chuẩn quốc tế.

Vai trò của thẩm định giá bất động sản:

Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò thiết yếu trong quá trình vận hành của nền kinh tế thị trường. Đây được xem là dịch vụ trọng tâm của các hoạt động kinh tế. Vì thẩm định giá ảnh hưởng đến việc xác định giá trị của tài sản trên thị trường.
Xác định giá trị chính xác của tài sản bất động sản dựa trên các yếu tố khác nhau như vị trí, kích thước, tính năng, tiện ích, điều kiện thị trường và các yếu tố kinh tế xã hội liên quan khác.
Giúp người mua, người bán và các bên liên quan có cái nhìn rõ ràng về giá trị thực tế của tài sản. Để đưa ra quyết định mua, bán, cho thuê, đầu tư hoặc vay vốn.
Ngoài ra, trong quá trình giao dịch về bất động sản, thẩm định giá giúp bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia.

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Hiện nay, phương pháp thẩm định giá bất động sản được căn cứ theo thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá Bất động sản, theo đó có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản:

Phương pháp so sánh/đối chiếu
Phương pháp chi phí/giá thành
Phương pháp thu thập
Phương pháp thặng dư
Phương pháp lợi nhuận/hạch toán

=>> Xem thêm: ĐẦU CƠ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? SỰ KHÁC BIỆT GIỮA ĐẦU CƠ VÀ ĐẦU TƯ?

1. Phương pháp so sánh/đối chiếu

Phương pháp so sánh hoạt động dựa trên nguyên tắc thay thế. Có nghĩa là người mua có thể sở hữu được những tài sản thay thế có giá trị tương tự với mức giá thấp hơn.

Phương pháp này được thực hiện dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản, tương tự với tài sản thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua/bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá. Hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

Thực tế sẽ không có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau. Nó thường khác nhau về vị trí, diện tích, quang cảnh, tiện ích, đặc điểm pháp lý… Hơn hết, giá trị bất động sản thường sẽ thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá. Sau đó, tiến hành phân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần thiết để đưa ra được giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu.

Ưu điểm:

Đơn giản, dễ áp dụng, được công nhận vì phương pháp này dựa vào giá thị trường.

Nhược điểm:

Khi sử dụng thẩm định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh bắt buộc phải có thông tin về các dữ liệu lịch sử đã giao dịch.
Rất khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

2. Phương pháp chi phí/giá thành

Phương pháp chi phí hay còn được gọi là phương pháp giá thành. Phương pháp này được sử dụng nhằm thẩm định giá của những bất động sản không tồn tại hoặc khó giao dịch trên thị trường. Điển hình như: bệnh viện, chùa, trường học, nhà thờ…

Ngoài ra, phương pháp này hỗ trợ việc giả định tài sản thông qua nguyên tắc thay thế bất động sản. Vì thế, tài sản hiện tại có giá trị bằng tổng chi phí làm ra một tài sản tương tự và chi phí xây dựng hiện hành.

Phương pháp chi phí phù hợp với những bất động sản mang tính độc lập. Chúng thường không có dữ liệu để so sánh trên thị trường. Bên cạnh đó, để thực hiện phương pháp này, thẩm định viên cần phải có kinh nghiệm về từng loại tài sản.

Ưu điểm:

Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.

Nhược điểm:

Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị. Giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
Khấu hao mang tính chủ quan.
Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm.

3. Phương pháp thu thập

Phương pháp thu thập hay còn được gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa. Đây là phương pháp dựa trên cơ sở thu thập ròng trung bình hằng năm trong tương lai từ một bất động sản. Tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với bất động sản đó để tính ra được giá trị chính xác của nó.

Phương pháp này áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.

Ưu điểm:

Đơn giản và dễ sử dụng. Được dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.

Nhược điểm:

Các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao.
Việc xác định chúng phải tiến hành trong điều kiện được dự kiến trước. Vì vậy, độ chính xác thường bị hạn chế.

4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư phù hợp với những bất động sản có giá trị dựa trên quy hoạch, mục đích sử dụng trong tương lai. Cụ thể, phương pháp này không áp dụng cho các bất động sản tính theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai.

Phương pháp thặng dư sẽ rất hiệu quả nếu bất động sản có giá trị tiềm tàng. Sự gia tăng của giá trị này sẽ rất lớn khi bất động sản đó được phát triển. Bất động sản được nói đến có thể là đất nền trống, hoặc đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại nhưng cần phải thay thế, cả tạo và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới.

Ưu điểm:

Áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển. Mà ở đó, các phương khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.

Nhược điểm:

Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
Cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền. Giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không có thực.

5. Phương pháp lợi nhuận/hạch toán

Phương pháp lợi nhuận hay còn được gọi là phương pháp hạch toán. Phương pháp này dùng để áp dụng đối với những bất động sản đặc biệt. Cụ thể là rạp phim, khách sạn hoặc bất động sản phụ thuộc vào yếu tố sinh lời trong tương lai. Nhiệm vụ chính của phương pháp này là phân tích khả năng sinh lời ước tính từ việc sử dụng.

Ưu điểm:

Đơn giản, dễ sử dụng.

Nhược điểm:

Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa.
Chỉ áp dụng đối với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận.
Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu thập thực.
Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này.

Trên đây là 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản cơ bản mà First Real đã cung cấp. Tùy thuộc vào loại hình bất động sản mà có những phương pháp thẩm định giá khác nhau. Được thực hiện bởi đơn vị có chức năng chuyên môn căn cứ theo quy định, hướng dẫn của pháp luật. Hy vọng với những kiến thức trên, chủ sở hữu và nhà đầu tư có thể tự mình tham gia vào quá trình này. Đưa ra đánh giá và quyết định chính xác trước kết quả thẩm định giá của các đơn vị chuyên nghiệp.